这两年办香港身份的客户，十个有八个最后都绕到同一个问题上："顾问，我要不要在香港买套房？"
我每次都先反问：你是永居还是非永居？首套还是二套？预算多少？因为这三个问题不同，你要准备的钱能差出一倍。
今天我把2026年最新的香港买房账给你算清楚——首付、印花税、按揭、其他杂费，一笔一笔来。
先搞清楚：你买房，印花税可能交多少？
这是香港买房最大的一块额外成本，很多内地来的人第一次听说都吓一跳。
如果你是香港永久居民，第一次买房：
按2026年2月26日最新的从价印花税（AVD）第2标准税率：
400万港币以下：印花税只要100港币（象征性收费）
400万-432万：100港币 + 超出部分20%
600万以内：大概3%左右
600万-900万：3.75%-4.5%
2000万以上：最高4.25%
超过1个亿的豪宅：6.5%（2026年刚涨的）
举个例子：你永居身份，第一次买一套800万的房子，印花税大概是800万×4.5%=36万左右。
如果你还不是永居（刚拿到身份那种）：
除了上面这个从价印花税，你还要额外交一笔买家印花税（BSD），统一15%。
也就是说，非永居买一套800万的房子，光印花税就是800万×15% + 从价印花税，加起来大概150万往上。
这就是为什么我一直跟客户说：非永居别急着买房。 你多交的这15%买家印花税，等你拿到永居之后是可以退的——但前提是你在买房后3年内申请永居，并且卖掉这套房。很多人没搞清楚这个规则，稀里糊涂就买了，结果多花了一百多万，退也不是不退也不是。
所以我的建议是：如果打算长期在香港住，先租房住几年，等7年永居到手再买，能省一大笔。
首付和按揭：现在政策松了
2024年10月开始，香港金管局把按揭政策放宽了，这个变化很大，很多人还不知道：
现在的政策：
普通住宅最高按揭成数：70%（之前是40%-60%，视房价而定）
供款与入息比率（DSR）上限：50%——也就是说，你每个月的房贷不能超过月收入的一半
1000万以下的房子，如果符合条件，按按揭保险计划可以做到80%甚至90%的贷款成数
拿一套800万的房子举例：
正常按揭7成：贷款560万，首付240万（30%）
如果走按揭保险，8成贷款：首付只要160万（20%）
但有个问题要注意：如果你主要收入在内地，不是香港本地受薪，银行批按揭会严很多。
我遇到过很多客户，人还没过去，想远程在香港买房。银行一看你的收入证明是内地公司开的，工资是人民币发的，按揭成数直接砍到5成甚至更低，利率也更高。有的干脆要求你提供香港的税单或者强积金记录，证明你真的在香港工作生活。
所以最顺的做法是：先过来工作或生活一两年，有了香港本地收入记录，再申请按揭，条件会好很多。
其他杂七杂八的费用
除了首付和印花税，买房还有一笔费用你得预留：
律师费：8-15万港币，看房价和复杂度
代理佣金：通常是房价的1%（买卖双方各付1%，有的买家可以谈）
验楼费：5,000-10,000港币，二手楼建议一定要验
按揭律师费：1-2万
装修和家具：这个弹性大，二手楼简单翻新可能20-50万，毛坯房精装可能100万往上
把这些加起来，800万的房子，你除了首付和印花税，还要再准备个20-30万的杂费。
算一笔总账：买一套800万的房子
情况一：永居身份，首套，正常7成按揭
首付：240万
印花税（从价）：约36万
杂费：25万
前期一次性拿出：约301万
之后每个月还房贷：贷款560万，按30年、利率4%算，月供大概2.7万港币
情况二：非永居身份，首次买房
首付：240万（假设能批到7成）
印花税：从价36万 + 买家印花税120万 = 156万
杂费：25万
前期一次性拿出：约421万
月供一样：约2.7万
你看，光身份不同，前期成本就差了120万。这就是为什么我反复劝非永居的客户别急着买。
柏越的建议：
如果你刚拿到身份：先租两年再说。 等你了解了香港哪个区适合你、孩子学校定下来了、工作稳定了，再考虑买。租房一个月1.5-2万，两年也就三四十万，比多交15%印花税划算多了。
如果你已经是永居： 现在按揭政策松，利率也不算高，自住需求的话可以上车。但别想着炒房——香港现在不是买房暴富的年代，别加太高杠杆。
如果你主要收入在内地： 提前跟银行沟通按揭条件，别看中了房子才发现贷不到款。柏越对接了香港几家主要银行，可以帮你提前做按揭预审，看看能批多少成、什么利率。
买房是大事，尤其是跨境买房。政策、税务、贷款流程都跟内地不一样，别自己闷头研究，容易踩坑。有问题来找柏越的顾问，我们帮你把账算清楚，再决定买不买、什么时候买。
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