這兩年辦香港身份的客戶，十個有八個最後都繞到同一個問題上："顧問，我要不要在香港買套房？"
我每次都先反問：你是永居還是非永居？首套還是二套？預算多少？因為這三個問題不同，你要準備的錢能差出一倍。
今天我把2026年最新的香港買房賬給你算清楚——首付、印花稅、按揭、其他雜費，一筆一筆來。
先搞清楚：你買房，印花稅可能交多少？
這是香港買房最大的一塊額外成本，很多內地來的人第一次聽說都嚇一跳。
如果你是香港永久居民，第一次買房：
按2026年2月26日最新的從價印花稅（AVD）第2標準稅率：
400萬港幣以下：印花稅只要100港幣（象徵性收費）
400萬-432萬：100港幣 + 超出部分20%
600萬以內：大概3%左右
600萬-900萬：3.75%-4.5%
2000萬以上：最高4.25%
超過1個億的豪宅：6.5%（2026年剛漲的）
舉個例子：你永居身份，第一次買一套800萬的房子，印花稅大概是800萬×4.5%=36萬左右。
如果你還不是永居（剛拿到身份那種）：
除了上面這個從價印花稅，你還要額外交一筆買家印花稅（BSD），統一15%。
也就是說，非永居買一套800萬的房子，光印花稅就是800萬×15% + 從價印花稅，加起來大概150萬往上。
這就是為什麼我一直跟客戶說：非永居別急著買房。 你多交的這15%買家印花稅，等你拿到永居之後是可以退的——但前提是你在買房後3年內申請永居，並且賣掉這套房。很多人沒搞清楚這個規則，稀裡糊塗就買了，結果多花了一百多萬，退也不是不退也不是。
所以我的建議是：如果打算長期在香港住，先租房住幾年，等7年永居到手再買，能省一大筆。
首付和按揭：現在政策鬆了
2024年10月開始，香港金管局把按揭政策放寬了，這個變化很大，很多人還不知道：
現在的政策：
普通住宅最高按揭成數：70%（之前是40%-60%，視房價而定）
供款與入息比率（DSR）上限：50%——也就是說，你每個月的房貸不能超過月收入的一半
1000萬以下的房子，如果符合條件，按按揭保險計劃可以做到80%甚至90%的貸款成數
拿一套800萬的房子舉例：
正常按揭7成：貸款560萬，首付240萬（30%）
如果走按揭保險，8成貸款：首付只要160萬（20%）
但有個問題要注意：如果你主要收入在內地，不是香港本地受薪，銀行批按揭會嚴很多。
我遇到過很多客戶，人還沒過去，想遠程在香港買房。銀行一看你的收入證明是內地公司開的，工資是人民幣發的，按揭成數直接砍到5成甚至更低，利率也更高。有的乾脆要求你提供香港的稅單或者強積金記錄，證明你真的在香港工作生活。
所以最順的做法是：先過來工作或生活一兩年，有了香港本地收入記錄，再申請按揭，條件會好很多。
其他雜七雜八的費用
除了首付和印花稅，買房還有一筆費用你得預留：
律師費：8-15萬港幣，看房價和複雜度
代理佣金：通常是房價的1%（買賣雙方各付1%，有的買家可以談）
驗樓費：5,000-10,000港幣，二手樓建議一定要驗
按揭律師費：1-2萬
裝修和傢俱：這個彈性大，二手樓簡單翻新可能20-50萬，毛坯房精裝可能100萬往上
把這些加起來，800萬的房子，你除了首付和印花稅，還要再準備個20-30萬的雜費。
算一筆總賬：買一套800萬的房子
情況一：永居身份，首套，正常7成按揭
首付：240萬
印花稅（從價）：約36萬
雜費：25萬
前期一次性拿出：約301萬
之後每個月還房貸：貸款560萬，按30年、利率4%算，月供大概2.7萬港幣
情況二：非永居身份，首次買房
首付：240萬（假設能批到7成）
印花稅：從價36萬 + 買家印花稅120萬 = 156萬
雜費：25萬
前期一次性拿出：約421萬
月供一樣：約2.7萬
你看，光身份不同，前期成本就差了120萬。這就是為什麼我反覆勸非永居的客戶別急著買。
柏越的建議：
如果你剛拿到身份：先租兩年再說。 等你瞭解了香港哪個區適合你、孩子學校定下來了、工作穩定了，再考慮買。租房一個月1.5-2萬，兩年也就三四十萬，比多交15%印花稅划算多了。
如果你已經是永居： 現在按揭政策松，利率也不算高，自住需求的話可以上車。但別想著炒房——香港現在不是買房暴富的年代，別加太高槓杆。
如果你主要收入在內地： 提前跟銀行溝通按揭條件，別看中了房子才發現貸不到款。柏越對接了香港幾家主要銀行，可以幫你提前做按揭預審，看看能批多少成、什麼利率。
買房是大事，尤其是跨境買房。政策、稅務、貸款流程都跟內地不一樣，別自己悶頭研究，容易踩坑。有問題來找柏越的顧問，我們幫你把賬算清楚，再決定買不買、什麼時候買。
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